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酒店:实现大住宿业态融合做长租公寓最靠谱吗

时间:2020-07-02来源:欧洲自助游 欧洲自由行 官网:http://www.27eu.com 遨游热度:

长租品牌公寓正在抢传统租房市场的生意。相比传统二房东信息不透明、房子脏乱差、房产中介服务质量低,装修靓丽、服务周到并保障安全的品牌公寓,租起来似乎省心不少,尽管价格贵很多。

据行业研究机构前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计,截至2015年,中国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人,按30%的租房率来算,大概有2.3亿的人口需求,租赁市场未来的租金规模可达万亿。

长租公寓这片“蓝海”,令无数投资者、金融机构、酒店集团、创业者、传统中介机构趋之若鹜。但不少租房者体验过公寓后又重回房产中介的怀抱,这揭示了目前很多公寓品牌的问题现状。

目前,公寓品牌所有者分为三种:一是酒店集团旗下的,比如如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓;二是房地产企业旗下的,比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓;三是互联网创业公司的公寓,如YOU+公寓、魔方公寓等。

类似滴滴出行、摩拜单车等火热的领域,大部分公寓品牌欲通过资本和互联网对公寓行业进行改造——先规模,后盈利。

以规模最大的2009年成立魔方公寓为例,其旗下已有100栋物业,已完成C轮3亿美元融资,估值10亿美元。

但在改造过程中,很多公寓品牌出现入住率下滑、运营乏力、盈利困难等问题,反而是二房东实现盈利。租房这样的一个传统赚差价的、稳赚不赔的行业却亏损了。

以万科广州旗下的泊寓为例,万科以溢价率超100%拿下,每平方米的平均成本投入约2000元,整个项目共计投入了4000万-5000万元。若按每个房间平均1500元/月的租金计算,整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元。在租金仍是主要收入来源的情况下,实现收支平衡最少需要四五年。

城家公寓CEO金辉接受专访时表示,目前很多公寓品牌亏损的原因主要是执行中成本控制不精准。品牌公寓的高规格导致价格普遍比二房东要高很多,如果运营能力不够,无法产生相应的溢价来消化高租金,大量租客最终选择了二房东或者中介方。

客房一天不出租就不能创造价值,当市场打开时,增加收入只有再开新店,利用规模效应降低成本。所以大多数公寓品牌优先追求规模效应,甚至过分利用杠杆。

金融机构也表现出对长租公寓的兴趣,目前不少公寓品牌以租约证券化的模式,与金融机构建设合作关系。业主和租客的合同打包成一个资产包,租户按月付房租,而公寓运营方则可以提前收回一年的应收款。对品牌公寓来说,这一年几千万的租金,有可能是用来拍下一栋新物业。

随着规模的增加,相应的空置率、人力成本更会急剧增加,运营管理能力、成本控制能力遭受挑战,跟之前的盈利模型产生较大差距。一旦产生通滞或收益达不到,就会发生资金链断裂。

互联网、物联网、金融、产业转型给公寓行业带来发展红利,但事实证明,公寓本质上还是重资产、重运营、重服务的传统行业。

传统意义上的长租公寓是居住性的体验为主,决策属性属地化、线下决策成本高,完全实现互联网获客比较困难。由于公寓行业依赖于本地的运营能力和销售能力,互联网改造难度大,在规模化程度不够的情况下,单店覆盖本区域的模式反而可能净利润更高。

公寓是长线投资,盈利缓慢考验着互联网企业。而房地产公司资金上占有绝对优势,拥有多年开发经验可以在源头改善房屋结构,另外公寓这种长租模式与房地产也是强关联性,但房地产企业也习惯了资金快进快出。

公寓和酒店一样都是重服务的行业,线下运营能力是其所长。长租公寓与连锁酒店是模型对标的关系,传统的连锁酒店具有成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势,标准化管理、运营系统、完善的加盟体系、品牌溢价能力,这些天然的优势帮助其直接切入整栋式公寓领域。

但酒店集团进入公寓这一新兴行业,同样面临着挑战。

目前各大连锁酒店集团自己的公寓品牌最先尝试的都是最擅长的、与酒店模型更类似的集中式公寓。

从产品来看,逗号公寓母公司雅住管理集团运营三条产品线,分别是逗号公寓、青巢公寓、逗号之家,根据定位人群对产品进行细分:逗号公寓针对收入相对稳定、有生活追求的白领,配备社交大客厅;青巢公寓针对20-26岁刚踏入社会的年轻人,大部分时间用于工作,房间面积小于逗号公寓;逗号之家是针对为企业提供一站式住宿的蓝领公寓,类似集中宿舍。目前三种产品都是三个月以上起租。


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