欧洲自由行(出境游攻略)——首选欧洲定制游指导品牌!今天是:

欧洲自由行

当前位置: 欧洲自由行 > 酒店攻略 >

企业观察录丨“民宿文旅综合体”,被民宿情怀忽略的关键词?

时间:2020-06-20来源: 官网:http://www.27eu.com 遨游热度:

  物访谈

  PEOPLE Interview

  千宿,一家民宿文旅综合体的开发商与运营商,依托乡村振兴国家战略,借助民宿产业大数据,为开发商提供策划规划、运营管理、物业租售等全价值链服务,旨在给更多消费者带来既有温度、又舒适的美好度假体验。

  今天有幸邀请到千宿创始人七万先生作客旅游地产观察《企业观察录》专栏,接下来我们即将开展一次充满干货又不失趣味的深度访谈。

  TOURISM

  R E A L E S T A TE

  I N T E R V I E W E R

  访谈媒体 / 旅游地产观察

  中国房地产业协会旅游和地产专业委员会旗下,发布旅游地产行业数据及相关信息,提供第三方最专业、最权威的旅游地产信息、知识。

  千宿

  I N T E R L O C U T O R S

  对话嘉宾 / 千宿创始人 七

  赖洪波,花名七万,系千宿创始人、云掌柜创始人,中欧国际工商学院EMBA。曾就职于联想集团,拥有超过10年的互联网产品开发经验,是优秀的产品思维驱动者,也是新一代以云掌柜为典范的民宿产业创新者。

  Question

  旅游地产观察:

  七万先生,很高兴能够采访到您。千宿有过多方面的民宿开发、运营管理经验,作为民宿行业内的一个知名品牌开发运营商的创始人,疫情已持续五个多月,您认为民宿产业期盼的释放性消费是否有到来?面对接下来的民宿产业发展现状,是否有新的机会?

  Answer

  七万:

  从2020年5月开始,民宿产业的消费已经初现了反弹的迹象,只是消费反弹的场景有所不同,具体分为这两类:

  1、大城市周边的短途游和周末游的消费反弹明显,比如:千宿旗下在莫干山、安吉、杭州的民宿产品,到周末都是满房的情况;

  2、长线游基本处于相对冰冷的状态,比如:大理、丽江等远距离的旅游目的地,五一期间并没有迎来爆发式的增长。

  所以,疫情对于大家心理上、收入上的影响,还是十分明显的,也导致了民宿释放消费的现状,出现了短途游消费远超长线游的局面。

  站在未来民宿的产业发展角度来看,突发的疫情对于产业中长期的发展,有两大利好机会。

  首先,突发的疫情,不仅让长期生活在大都市圈的人们,有了更多对绿色、健康生活的诉求,也进一步推动了大都市“三小时生活圈”内,各种度假型、养老养生型产业的快速发展建设,从而快速盘活大都市周边最美乡村经济的建设,也会让越来越多人的选择去大都市周边的美丽乡村、度假区等地方置业,从而满足未来休闲度假与养老的需求。

  其次,从中国关于三农与乡村经济振兴的一号文件来看,文旅作为振兴乡村经济的有力抓手,很多地方政府都会投资源、资金去做美丽乡村、田园综合体,或者乡村综合体等业态,民宿作为这些项目的核心体,受国家乡村振兴的发展战略的影响,就是民宿产业发展将迎来大好机会。

  Question

  旅游地产观察:

  民宿作为引领乡村振兴的重要经济体,正在从简单的“农家乐”运营向“高端化”、“规模化”、“专业化”,面对这样一个变革进程,您感受到了什么样的机会和挑战?

  Answer

  七万:

  这是一个民宿产业未来发展的趋势,以传统的观光游为例,坐着大巴去景点,上车睡觉、下车拍照的模式,由于消费、认知、技术的不断升级,简单的旅游已经向休闲度假发生了转变。与简单旅游不同,休闲度假会让你停下脚步,住进舒适的别院,感受当地的人文色彩。所以,从简单旅游到休闲度假的这一转变,投射到民宿产业,也是同样的道理。

  从农家乐到休闲度假的转化,“高端化”是其中的一个重要因素,也是消费不断升级推动了旅游度假产品品质不断提升的具体表现。

  另外,从民宿产业运营的角度来说,民宿作为曾经“情怀”的产物,经历爆发的增长期后,现如今面临很多挑战,比如:供大于求、如何把情怀转化为一门生意等,以莫干山这个热门的旅游目的地为例,6、7年前的高端民宿不到100家,2019年已经达到1000多家。

  面对供过于求的现状,民宿行业作为一门可持续经营的生意,仅靠情怀支撑将面临很大压力,那么,民宿产业发展将不可避免的面临“专业化”、“规模化”的转变问题,“规模化”决定了民宿投入产出的收益,比如:如何分摊人工成本、营销费用等问题,一定是通过规模化经营来实现的。

  而“专业化”则影响了民宿品牌输出力的效能,过去做民宿都是单一化经营,由民宿主自己开展经营,而如今大量的专业民宿运营机构的介入,让民宿产业呈现了专业化、连锁化的经营趋势,所以如何权衡两者之间的关系,是影响民宿这门生意未来能否盈利的关键。

  Question

  旅游地产观察:

  面对民宿产业从“简单化”向“专业化”、“高端化”、“规模化”发展的过程中,民宿经营者有哪些机会呢?

  Answer

  七万:

  我认为在民宿这个产业里,一个机会就是你如何去做差异化产品,比如:如何打造高端民宿、精品民宿等产品,结合云掌柜每年的民宿行业数据报告,在2017年民宿行业在600元以上的高端产品占比仅有6%,到了2018年,这一占比达到了11%,到2019年,该占比达到了18%,而且从云掌柜的数据来看,价格600元以上的高端民宿产品的入住率高于价格200-300元之间的普通民宿,所以,高端化产品是未来的民宿行业机会。

  第二个,通过将单一化经营的民宿产品,委托给第三方专业民宿运营平台,类似我们(千宿)这样专业运营托管平台,进行“规模化”、“专业化”的管理模式,以解决单一化经营的民宿产品痛点,比如:单一化民宿专业度不够,规模化不足等问题,所以,“专业化”、“规模化”的经营与管理,就是民宿产业未来发展的趋势与机会。

  Question

  旅游地产观察:

  一个优秀的民宿产业经营者,在运营管理方面应该注意那些问题?您是否有好的经验可以做一些分享?

  Answer

  七万:

  一个优秀的民宿经营者,在运营管理过程当中,一定要时刻把控“产品”、“营销”、“服务”三者的关系。

  从产品角度来说,如果你要做民宿,首先要考虑的就是“如何选址”和“产品打造”等因素,说的具体一点,就是要解决三个方面的问题——“你的客人从哪里来?”、“你的客人为什么来?”、“你的客人来了玩什么?”。

  以上海为例,如果你选择在上海周边开民宿,你首先要关心的就是上海三小时生活圈内,所覆盖的人口基数、周边城市数量、人口消费力等,只有三小时生活圈覆盖一定体量的高端消费人口,才能解决客人从哪里来的问题。

  关于“你的客人为什么来?”,多数民宿主认为——“做一个依山傍水、环境优雅的民宿,客人便会蜂拥而至,可现实情况并非如此”。多数消费者在选择休闲度假目的地时,会更多考虑一些热门流量IP的旅游目的地,比如:莫干山、普陀山等大的热门旅游目的地。所以,民宿在选址时,优先考虑有流量基础的旅游目的地,而不是一味选择好山好水的“宝地”。

  “你的客人入住以后玩什么?”,这也是很重要的,它是决定消费者评判你产品满意度的关键,由于目前国内民宿规模比较小,除了提供“早餐”、“住宿”等服务外,它们很难解决客人长期停留度假玩什么的问题。

  说到这里,就要提出一个“民宿文旅综合体”的概念,这种综合体,不仅可以解决吃住行的问题,还可以满足消费者停留期间的一切“玩乐需求”,比如:我们熟知的大理、丽江等热门旅游目的地,多样性的综合配套,总是满足不同消费人群的需求。所以,在解决了客人“吃、住”的需求后,民宿经营者应该更多考虑,如何让自家的民宿更好玩、有特色。

  有了好的产品,也需要优秀的营销思路及手段。目前,国内的民宿产业已经面临“酒香也怕巷子深”的局面,随着互联网时代的到来,民宿经营者不缺多样化的营销渠道,缺的是一套系统完整、有特色的营销思路,以及一个“靠谱”的合作伙伴,比如:类似千宿这样的专业民宿文旅综合体运营托管机构。

  当然,仅有好的营销思路也不行,还要有优质的服务内容来支撑。民宿除了基础的服务外,特色化的线下服务内容往往会成为消费者是否会再次入住、是否会二次传播民宿的关键。

  以千宿旗下运营管理的民宿为例,我们经常会推出一些系列性的活动,比如:清明节采茶、森林瑜伽等,以提升客人入住民宿的服务体验感。

  特别是在“买方市场”为王的今天,民宿经营应该牢牢把控“产品”、“有效营销”、“好服务”三大关口,才能做出属于自己民宿产品的品牌力和特色。

  所以,对于民宿经营者来说,“好产品、好服务”是民宿有效营销的基础,一个优秀的民宿产品,搭配好服务,在后期营销推广时,往往有事半功倍的效果。

  Question

  旅游地产观察:

  “民宿文旅综合体”这个概念反复出现在大家视野,在您的眼中一个成功的“民宿文旅综合体”应该是什么样的?民宿从单体或连锁模式演进为“民宿文旅综合体”应该具备什么样的资源和条件?

  Answer

  七万:

  “民宿文旅综合体”作为民宿产业发展变化的一个产物。与单一化民宿、连锁化民宿不同,它可以很好解决“客人入住之后玩什么”的问题。以莫干山民宿为例,典型的单体民宿大概只有10-15间房的规模,很难满足各种度假类型客户的多样需求。所以,为了解决这一问题,参考酒店大型度假村的模式,以特色民宿物业为核心,我们提出了民宿文旅综合体的概念。

  以杭州西溪十里芳菲主题度假村落为例,它是以精品住宿为核心,融合了美宿、美食、好物、好玩等众多要素,并通过多样化特色服务与体验内容,打造了一个可以满足度假客人、观光客人以及活动客人需求的社群化综合体模式的度假产品。

  所以,民宿文旅综合体,就是一个以精品民宿为核心,配套了各类商业业态,活动空间和体验内容,以满足度假客、观光客、活动客的各类需求的创新型综合体模式度假产品。

  我们常说的田园综合体,其实也属于民宿综合体的范畴,以千宿在扬州做的芒稻民宿综合体为例,项目用地约300亩,以精品民宿为核心,将农业业态,多样化商业业态构建其中,形成了乡间田园化的民宿文旅综合体。

  未来,我认为会有越来越多的民宿文旅综合体出现,更多高端化、专业化、规模化运营的民宿产品,会成其稳固发展壮大的主力军。

  民宿文旅综合体作为民宿产业发展的特殊性产物,首先应该重点关注的还是“产品”、“服务”,“营销”三大要素,只是与传统民宿的开发与运营有以下两点不同:

  第一,角色不同,单一化的民宿经营,民宿主仅是一个业主、一个运营者,而从开发的角度来看,民宿主要扮演开发商、运营商等多种角色。

  第二,商业运营模式的不同,与传统民宿100%自持物业营收的方式不同,民宿文旅综合体在考虑商业运营模式时,会引入“返租托管”、“分销返租”等多样化的运营模式,以支撑民宿文旅综合体的有序经营及成本分摊等。

  总的来说,民宿从单体或连锁模式演进为“民宿文旅综合体”的过程中,不仅仅是经营者角色的转变,更多的还是商业模式的巨大转化。

  Question

  旅游地产观察:

  据我们了解目前千宿从单体民宿运营管理业务,已经延伸至文旅产业链,具体的一些转变我们也很想了解,能否透露一下?这一些举措对民宿行业有什么样的影响和意义?

  Answer

  七万:

  千宿,成立于2016年,属于从云掌柜裂变式创业而来的一家公司。截止2019年,千宿累计运营管理超过一百家精品民宿和民宿文旅综合体项目。随着近几年,民宿文旅综合体项目数量,出现了猛增的势头后,公司内部业务也已经从单一化、连锁化精品民宿托管运营商的角色,向民宿文旅综合体前期策划、咨询、产品设计、后期营销推广的服务商角色发生转变。

  具体来说,2019年开始,千宿已经将业务线从原民宿开业后的委托运营管理业务,拓展成民宿项目的全价值链服务,包括:民宿前期项目定位、项目规划、产品设计、市场调研,营销推广,以及民宿开业后的物业销售、长租服务、运营托管等业务。

  截止目前,千宿已经累计和国内10余家民宿文旅综合体项目达成合作,比如:杭州十里芳菲主题度假村落、安吉梦山水坞外民宿综合体、漳州千宿翡翠湾民宿度假村、安吉树兰健康谷、扬州千宿禾乐芒稻民宿综合体、诸暨千宿紫宁四季田园民宿综合体、台州宗渊书院等。

  与这些项目的合作过程中,我们发现民宿文旅综合体的开发商,都有一个相似的痛点就是如何去销售民宿综合体物业,而千宿业务进一步拓展及转型的其中一项,就是帮助这些业主,使用有效互联网营销手段,实现民宿文旅综合体部分品质物业的销售及租赁,从而实现开发商对于项目开发建设过程中的现金流需求。

  以千宿目前在操作的安吉梦山水坞外民宿综合体为例,从项目前期策划、项目推广阶段的营销策划,以及后续民宿托管运营等方面,由开发商委托千宿来做全案营销代理服务。

  目前,项目坞外美宿物业已经销售接近90%,在这个项目全案运营中,千宿凭借多年累积的民宿资源,为购买者提供一项千宿全国民宿入住交换权的权益,以提升项目开发商的销售业绩。

  所以,千宿正在从一家单一化民宿托管运营商,逐步转变为一家专注服务于民宿文旅综合体项目、具有专业化知识、懂民宿行业消费需求、熟知民宿行业痛点的全案营销代理服务商。

  Question

  旅游地产观察:

  在2019年民宿年度数据报告中显示,90、95后担起了民宿消费的主力军,能否从千宿的众多案例中,列举一两个来谈一谈:是通过些什么样的营销策略来吸引这一群体?又做了哪些运营部署来服务好这一群体的?

  Answer

  七万:

  根据《2018上半年途家民宿发展报告》显示,90、95后的消费者,已经成为了民宿消费的主力军,同时千宿对90、95后的消费习惯进行了调查后,发现他们都有一颗入住民宿,和好友一起参加特色派对的心态,不仅享受沉浸式的派对活动,而且对派对时留下的美照也是要求颇高。

  所以,千宿经常会根据不同民宿产品的特色,开展一系列的有趣活动,比如:花艺下午茶、汉服品茗秀、特色手编工艺等,每次活动千宿一定会安排两个核心人物,第一个人物就是内容老师,协助现场的参与者沉浸式的体验活动内容,第二人物就是专业的摄影师,为现场的参与者提供美拍、靓照的服务。千宿这样做的目的,就是让参与者把美拍、靓照发到自己的朋友,展示自己最美的一面。

  在这个过程当中,你会发现参与者不仅享受系列活动的快乐,同时也为民宿产品的二次传播,提供很多便利的条件,也会为民宿经营主带来很多潜在的客户。

  总的来说,民宿作为曾经民宿主情怀的产物,优美的自然环境,丰富多样的线下活动,其实就是民宿营销的关键,所以,“美拍”、“靓照”是民宿营销推广时,性价比最高的一种手段,也是千宿在做产品策划时特别看重的一个部分,因为视觉传播往往比文字传播更有效。

  未来的运营部署,千宿其实想传达的一个运营理念就是“住宿+X”,不光是解决住宿需求,还应该有一系列文化、人文、新奇刺激的特色体验,以满足不同度假消费人群的多样性需求。

  这也是千宿从去年开始,拓展业务转型升级,进一步深耕民宿文旅综合体产业的重要原因。

  TOURISM

  R E A L E S T A TE

  Concluding Remarks

  走出2020年疫情的阴霾,面对民宿可预知的未来发展模式——“民宿文旅综合体”,千宿作为成立于2016年的一家民宿文旅综合体的开发商与运营商,累计运营管理超过了百余家精品民宿及民宿文旅综合体项目,为开发商提供前期的策划规划服务、中期的物业租售代理以及后期的运营管理服务。

  未来,凭借丰富的“民宿文旅综合”开发运营管理经验,千宿一定会用专业化的知识、优质化的服务,携手更多优秀的开发商、民宿经营者一起成长。


360搜索:企业观察录丨“民宿文旅综合体”,被民宿情怀忽略的关键词? 查找更多相关信息!


Google Search:企业观察录丨“民宿文旅综合体”,被民宿情怀忽略的关键词? Find more information!


------分隔线----------------------------